Montažne kuće na kredit

Montažnu kuću je moguće kupiti na kredit, ali banka ne finansira „kuću iz kataloga“, već izgradnju stambenog objekta na vašem placu. Zato je za kredit za montažnu kuću najvažnije da imate plac u vlasništvu, građevinsku dozvolu i predračun izvođača, a ne samo izabran model. Ispod su opcije koje banke u Srbiji uglavnom nude, šta traže od dokumentacije i okvirna računica za konkretnu kuću.

Napomena: uslovi se razlikuju od banke do banke i menjaju se tokom vremena. Ovaj tekst je opšti vodič, a ne ponuda kredita. Pre odluke proverite aktuelne uslove direktno u banci.

Koje vrste kredita dolaze u obzir

Stambeni kredit za izgradnju

Ovo je najčešći put kada gradite na sopstvenom placu. Banka odobrava kredit za izgradnju stambenog objekta, a hipoteka se upisuje na plac i, kasnije, na objekat. Za montažne kuće neke banke mogu da isplate sredstva direktno izvođaču, odjednom ili u delovima, a neke montažne objekte tretiraju drugačije od zidanih, na primer kroz kraći maksimalni rok otplate, niži procenat finansiranja ili drugačiju procenu vrednosti. Zato uslove za montažnu kuću proverite unapred, u konkretnoj banci.

Stambeni kredit za gotov, upisan objekat

Klasičan stambeni kredit banke najlakše odobravaju za nepokretnost koja je upisana u katastar i ima jasnu tržišnu vrednost. Ako već imate montažnu kuću koja je legalno izgrađena i upisana, ona se kao zalog tretira kao i svaka druga kuća. Za kuću koja tek treba da se izgradi, ova opcija obično nije prva, jer objekat još ne postoji.

Namenski ili gotovinski kredit

Za manje objekte, poput male kuće ili vikendice, neki kupci koriste gotovinski ili namenski kredit, bez hipoteke. Prednost je jednostavnija procedura. Mana je kraći rok otplate i obično viša kamata, pa mesečna rata za isti iznos ispada znatno veća.

Kombinacija ušteđevine i kredita

U praksi je ovo najčešći model: ušteđevina služi kao učešće i najčešće se troši baš na temelj, projekat, dozvole i priključke, a kreditom se finansira ostatak cene kuće. Tako je i iznos kredita manji i lakše je dokazati banci da je ceo projekat finansijski zatvoren.

Šta banke obično traže

Spisak se razlikuje, ali se najčešće ponavljaju sledeći uslovi:

• Plac u vašem vlasništvu, upisan u katastar, bez tereta koji bi sprečio upis hipoteke.
• Građevinska dozvola ili drugi akt koji vas navodi kao investitora. Bez nje banka po pravilu ne odobrava kredit za izgradnju. Više u vodiču građevinska dozvola za montažnu kuću.
• Predračun ili ugovor sa izvođačem sa specifikacijom radova i cenom.
• Procena vrednosti placa i budućeg objekta od strane ovlašćenog procenitelja.
• Kreditna sposobnost: stalna primanja, radni staž kod poslodavca, zbir rata svih kredita u dozvoljenom procentu primanja.
• Učešće, najčešće oko 20 % vrednosti, uz izuzetke koji zavise od banke i kategorije klijenta.
• Osiguranje: polisa za objekat, često životno osiguranje, a kod nekih proizvoda i osiguranje kredita kod NKOSK (Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita).

Šta mi dajemo za banku

Za svaki model izdajemo pisanu ponudu, predračun i specifikaciju: šta se isporučuje, koji sistem zida, koja faza izgradnje, koja je cena i kakav je plan plaćanja. To su dokumenti koje banka traži da bi videla šta finansira. Ako vaša banka traži poseban format ili dodatne podatke, recite nam pre izdavanja ponude.

Plaćanje po fazama

Kod montažne kuće je logično da plaćanje prati isporuku, a ne da se cela suma plati unapred. Tipičan raspored izgleda ovako, a tačni iznosi i procenti se navode u ponudi:

Ako banka isplaćuje kredit u tranšama, raspored plaćanja treba uskladiti sa njenim pravilima pre potpisivanja ugovora, na primer tako da prva tranša ide posle završenog temelja. Banke često poslednju tranšu isplaćuju tek posle tehničkog pregleda ili upotrebne dozvole, pa taj deo plaćanja treba unapred predvideti u ugovoru ili ga pokriti iz sopstvenih sredstava. Ceo tok saradnje imate na stranici proces.

Primer računice: Lipa 97 ključ u ruke

Uzmimo model Lipa 97 u varijanti ključ u ruke. Okvirna cena je od 64.600 €. Uz nju morate da planirate i stavke koje nisu deo cene kuće.

Ušteđevina od 16.000 € pokriva temelj i projekat, dozvole i priključke (zajedno 15.000 €), a preostalih 1.000 € ide na kuću. Kreditom se finansira ostatak cene kuće: 64.600 € − 1.000 € = 63.600 €. Neke banke učešće računaju u odnosu na svoju procenu vrednosti, a ne na ukupan trošak, pa iznos proverite sa bankom.

Iznosi za temelj, projekat i priključke su samo pretpostavke za ovaj primer i u praksi zavise od terena, lokacije i opštine. Centralno grejanje takođe nije uključeno. Kako se računa temelj, pogledajte u vodiču temelj za montažnu kuću.

Primer, ne ponuda banke. Uz pretpostavljenu fiksnu nominalnu kamatnu stopu od 5 % godišnje i anuitetsku otplatu:

Rata ne uključuje troškove obrade kredita, procene, osiguranja ni eventualne premije NKOSK. Stvarna kamata zavisi od banke, vrste kamate (fiksna ili promenljiva), vaših primanja i trenutnih uslova na tržištu.

Ako vam je rata previsoka, postoje dva realna rešenja: manji model ili siva faza, gde deo završnih radova radite kasnije i iz sopstvenih sredstava.

Isti primer u sivoj fazi

Lipa 97 u sivoj fazi je okvirno od 42.300 €. Uz iste pretpostavke za temelj, projekat, dozvole i priključke i istu ušteđevinu:

Uz istu pretpostavljenu kamatu od 5 % godišnje i anuitetsku otplatu:

Iznos kredita je 22.300 € manji, a rata na 20 godina oko 147 € niža. Završne radove (podove, kupatilo, instalacije) tada planirate posebno, iz sopstvenih sredstava ili kasnije. Imajte u vidu da je za upotrebnu dozvolu potreban završen objekat, pa i taj trošak treba uračunati u plan. Šta tačno ulazi u koju fazu piše na stranicama siva faza i ključ u ruke.

Na šta da pazite

1. Ne potpisujte ugovor za kuću pre nego što vam banka potvrdi kreditnu sposobnost. Prvo informativni zahtev, pa ugovor.
2. Proverite da li banka ima posebna pravila za montažne objekte, na primer rok otplate, procenat finansiranja, način isplate ili uslov za isplatu poslednje tranše.
3. Planirajte rezervu za stavke koje nisu u ceni kuće.
4. Uskladite rokove. Odobrenje kredita, temelj i proizvodnja treba da se nadovežu, da ne biste plaćali kamatu dok kuća čeka.

Izračunajte koliko vam treba

Pre razgovora sa bankom dobro je znati iznos koji tražite. U kalkulatoru izaberite model ili kvadraturu, sistem zida i fazu izgradnje, i dobićete okvirnu cenu kuće. Uz nju dodajte temelj, projekat i priključke, i imaćete osnovu za razgovor sa bankom i za predračun koji vam izdajemo.